Por: ** Daphnis Citti de Lauro

De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, inciso VI, compete ao síndico “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Em outras palavras, significa fazer a previsão orçamentária. E segundo o artigo 1.350 do mesmo Código, o síndico deve convocar uma assembleia anualmente, para aprovar a previsão orçamentária.

Essa assembleia costuma ser denominada “ordinária”, mas o Código Civil no capítulo que trata do “Condomínio Edilício”, não se refere uma única vez ao termo ordinária e uma vez só, quando fala em assembleia extraordinária (artigo 1.355), refere-se a uma assembleia que não pode aguardar a anual, por ser matéria urgente.

Assim, preferimos simplificar, banindo os adjetivos “ordinária” e “extraordinária” e denominar simplesmente “assembleia geral”. O que evita, inclusive, a discussão estéril de que há assuntos que só podem ser discutidos em uma e assuntos que só podem ser discutidos em outra, o que não é exato, uma vez que não é o assunto que obriga necessariamente que a assembleia seja ordinária ou extraordinária.

De outro lado, embora o Código Civil preveja que a elaboração e aprovação da previsão orçamentária sejam anual, nada impede (pois não ocasiona prejuízo algum aos condôminos), que a previsão seja de períodos inferiores. O que é até recomendável, pois se tratando de previsão, quanto maior o período, maior a possibilidade de distorção de valores.

A previsão orçamentária apresentada nas assembleias, como o próprio nome diz, constitui-se num estudo das despesas futuras do condomínio, baseado nas havidas nos meses anteriores, para se ter ideia de quanto precisará ser rateado entre os condôminos nos meses seguintes. E, como toda previsão, o resultado a que se chega será sempre aproximado.

O síndico e a administradora de condomínios encontram muita dificuldade em fazer com que os condôminos entendam o objetivo da previsão que é o de, somente, se chegar a um valor total do gasto mensal que, multiplicado pela porcentagem que as unidades ocupam no todo, constante da especificação de condomínio, resultará no valor da taxa condominial que cada apartamento ou casa terá que pagar.

E esse resultado poderá implicar na manutenção do valor da taxa condominial ou no aumento, por exemplo, de 15%. Os condôminos poderão, com base na previsão orçamentária, aprovar o aumento de 15% ou então de 10% provisoriamente ou até mesmo (mais recomendável) dar poderes ao síndico para que aumente os restantes 5% independentemente de realização de outra assembleia, em caso de necessidade.

O problema é que muitas vezes os condôminos, nas assembleias, não entendendo o objetivo da previsão orçamentária, fazem críticas pontuais aos valores constantes da previsão, desviando o foco que é se mantem o valor da taxa condominial mensal, se aumenta e quanto aumenta.

A discussão sobre medidas para diminuir as despesas não é a finalidade desse item. Se o condomínio gastar menos do que foi previsto, melhor, aumentará o caixa, o valor constante da taxa ordinária. A previsão orçamentária de que trata o Código Civil, é relativa às despesas ordinárias, destinadas à manutenção do condomínio.

É a denominada comumente taxa condominial, ou “condomínio”, que não precisa ser dos doze meses vindouros, pois pode haver previsão somente para três ou seis meses, dependendo da situação de cada condomínio.

Não é sobre o rateio das despesas extraordinárias. Em raros casos, há sobra de verba. Às vezes porque taxas condominiais de um condômino em atraso entraram para o caixa do condomínio em virtude de leilão de uma unidade, por exemplo, e existe a possibilidade de baixar um pouco o valor do rateio. Nessa situação, não é preciso aprovação em assembleia, porque é óbvio que os condôminos não protestarão e não causará prejuízo a ninguém.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária ( dclauro@aasp.org.br ).

Fonte: Folha do Condomínio