Com taxas de inadimplência que em alguns casos chegam a 35%, em um único condomínio, segundo Sérgio Quintero, advogado que acompanha o setor imobiliário, as dificuldades refletem o momento atual do País. De acordo com ele, “como o valor da taxa de condomínio geralmente é fixado na assembleia de final de ano, contemplando apenas uma previsão de reajuste de índices inflacionários e base salarial, o aumento desproporcional do número de condôminos inadimplentes está trazendo um grande problema para os síndicos e para a própria coletividade de condôminos”, ressaltou.

A postura de algumas administradoras de imóveis está mudando conforme o agravamento da crise. Segundo Quintero, antes a determinação vigente nas administradoras era só enviar a cobrança por meio de escritório de advocacia, quando o condômino deixasse de pagar três parcelas do débito.

O advogado contou que atualmente, em virtude do aumento exacerbado da inadimplência, as administradoras estão encaminhando ao escritório para cobrança logo na primeira taxa em atraso.

“E isso está refletindo no judiciário, com aumento de mais de 40% ações em 2015 sobre igual período de 2014, suplantando a casa das 10.000 ações só no Estado de São Paulo”, afirmou.

Para Quintero, o problema é antigo, eis que desde a vigência do novo Código Civil em 2003, a multa por inadimplência caiu do percentual de 20% para apenas 2%, o que leva muitos moradores a dar preferência ao pagamento de dívidas mais caras, como do cheque especial e cartão de crédito.

De outro lado o advogado explicou que as contas de um edifício residencial são praticamente fixas e pouco ou nada pode ser cortado. Em geral 60% são destinadas para pagamento de funcionários, 20% serviços públicos, 20% de contratos de manutenção e despesas gerais.

“Daí surge o grande problema, com a inadimplência nos atuais níveis, a conta não fecha, sendo necessário deliberar em assembleia extraordinária um novo aumento da taxa condominial para fazer frente à inadimplência”, afirmou.

Entre as consequências, na avaliação de Quinteros, se o inadimplente já não pagava a taxa anterior, dificilmente irá pagar o novo valor, fazendo sua dívida crescer exponencialmente, como um imediato. “Por sua vez, o efeito mediato é que muitas vezes o débito vira uma ação judicial e, quando o condômino se dá conta, o valor devido já não cabe mais no seu orçamento”, completou.

Conforme o advogado, quando isso ocorre, muitas vezes o morador não reúne condições de pagar o débito e o síndico, pressionado pela difícil situação financeira e pelos próprios demais moradores do condomínio, não aceita parcelar a dívida, levando à perda do imóvel por leilão judicial.

Se de um lado o Código Civil de 2002 procurou se adequar a uma realidade de estabilidade econômica e diminuiu o percentual de multas condominiais para 2%, a verdade é que, nos dias de hoje, com inflação e altas taxas de juros bancários, tal percentual não cumpre com seu objetivo de reprimir e evitar a inadimplência.

Quinteros acredita que a legislação precisa ser revista, pois, segundo ele, como já demonstrado, a inadimplência das taxas condominiais traz sérios problemas para a coletividade e para o próprio condômino.

Recentemente foi proferido o julgamento do recurso especial 1247020 no STJ, onde foi reconhecida a possibilidade de aplicação de multa de 10% ao condômino inadimplente contumaz, multa essa previamente aprovada por assembleia.

“Embora a questão da aplicabilidade da multa de 10% seja discutível, entendemos ser possível sua instituição, mediante o devido aconselhamento jurídico, para tentar minorar o problema da inadimplência de débitos condominiais. A verdade é que a multa de 2% atualmente não reprime adequadamente a inadimplência, relegando uma obrigação de fundamental importância para a coletividade para um segundo plano. A tendência é que as leis e a justiça entendam a gravidade do problema e passem contemplar a possibilidade de aplicação de uma multa maior aos inadimplentes contumazes”, defendeu o advogado.

Fonte: Folha do Condominio