Percentual de pessoas com débitos em atraso aumentou entre 2022 e 2023, segundo monitoramento da fintech CondoConta. Lei brasileira não estabelece número máximo ou limites objetivos em relação às cotas extraordinárias
Ter certas comodidades as quais, muitas vezes, é inviável acessar quando se é o único morador de um local é uma das vantagens de se morar em condomínio, seja ele de casas ou apartamentos. O custeio da estrutura – que cada vez mais as construtoras tornam diversificada e ampla – cabe a todos. Mas têm horas que a capacidade financeira do prédio e de quem mora nele não “habitam” a mesma sala. E aí, a inadimplência bate à porta de todos. Soma-se a isso a cobrança de cotas extras e o passo para o descontrole financeiro – do condomínio e do morador – está dado.
O percentual de pessoas com débitos em atraso passou de 15% para 20% entre 2022 e 2023, conforme análise da fintech CondoConta.
A deterioração da situação financeira de muitas famílias está atrelada, na visão da fintech, a dois fatores: As condições macroeconômicas, como inflação global e conflito Rússia-Ucrânia, e escassez de crédito: com a manutenção da taxa básica de juros em 13,75% por um ano inteiro, muita gente teve mais dificuldades em contratar recursos extras.
A fintech chegou ao percentual de inadimplência por trabalhar com recebíveis cedidos pelos prédios. Na prática, ela antecipa para os prédios os valores da taxa condominial. Os moradores, por sua vez, passam a pagar o condomínio para ela. Quando alguém atrasa o pagamento, passa a dever para a fintech e lida com o mesmo percentual de juros previsto na convenção do condomínio. Em prédios construídos a partir dos anos 2010, o padrão de cobrança é 1% de juros e 2% de multa mensal. Mas em muitas construções mais antigas, os juros ficam acima dos dois dígitos.
Taxa de condomínio: já ouviu falar?
Os débitos em aberto também crescem apoiados em outro fator: desconhecimento.
“Em muitos casos, os moradores acham que o pagamento do financiamento é a única responsabilidade mensal. Esquecem a obrigatoriedade da taxa condominial, taxa de lixo, custos de salão de festas e outra rubricas. Há no mercado a percepção de que 20% da inadimplência, em média, é gerada pelo desconhecimento”, diz Rodrigo Della Rocca, cofundador da fintech CondoConta.
Inadimplência X cotas extras
O valor médio de condomínio no Brasil é de R$ 150, conforme análise da fintech CondoConta. O valor, que pode ser considerado “baixo” por alguns, se justifica pela quantidade de unidades existentes em cada prédio, especialmente nas novas unidades habitacionais ligadas à políticas como Minha Casa, Minha Vida.
Por outro lado, ainda que “acessível”, o valor pode gerar dívida que se torna inviável de ser quitada pelos moradores. Quando isso acontece, o débito é executado e o imóvel vai à leilão. Mas antes, disso, em geral, as gestões dos prédios tentam evitar o “pior cenário”.
Um caminho é o uso do fundo de reserva para evitar que a falta de pagamento de um afete o bom funcionamento do prédio para todos.
Pedro Theberge, membro do Serur Advogados, destaca que a Lei nº 4.591/64 prevê que na convenção de condomínio deve constar qual é forma de contribuição para o fundo de reserva ser formado. Em geral, é calculado como um percentual entre 5% e 10% da arrecadação condominial. E outro problema reside aqui, na avaliação da CondoConta.
“Na maior parte dos casos as previsões orçamentárias aprovadas são muito baixas, para não tornar o valor da taxa mensal alto. ‘Sem gordura’ para lidar com imprevistos e tendo inadimplência, invariavelmente o síndico vai precisar criar cotas extras. Isso acaba impactando especialmente os ‘bons pagadores’ que precisam contribuir ainda mais para tentar manter o funcionamento da estrutura’, analisa Della Rocca.
Theberge, do Serur Advogados acrescenta. “Não há dúvidas que é nas taxas extraordinárias que mora o grande ruído no ecossistema do condomínio. A lei brasileira não estabelece número máximo ou limites objetivos em relação a essas chamadas. Cabe à assembleia soberana instituir, elevar, reduzir ou extinguir as cotas extraordinárias”.